增发价惨现二破潮上市房企不差钱直面考验-【资讯】

发布时间：2021-07-15 16:41:14 阅读：次来源：滑轨厂家

2009年房地产的火爆让上市房企变得“不差钱”，然而随着一系列新政的实施，销售预期已经受到严重影响，再融资面临断流威胁，房企不久前因过度自信和扩张背负的巨额负债，恐怕转瞬间变成沉重的负担。而在房企融资受限的情况下，如何扩大供给，已经引起市场的关注。

增发价频频“二破”

自去年以来，已有44家房地产上市公司公布了再融资方案，包括“万保招金”四大地产巨头在内。诸如此类的融资公告频频出现，透露出房企渴求资金的强烈信号。

在这44家房地产上市公司中，有43家计划定向增发，只有万科(000002)计划进行公开增发。从再融资的进度来看，6家房地产上市公司目前停留在董事会预案上，33家获得了股东大会的通过，4家得到了证监会的批准，刚泰控股(600687)成为唯一一家未获通过的房地产上市公司。

然而作为楼市新政的一部分，管理层日前再次重申：暂缓房地产再融资审批。虽然新一轮房地产调控政策尚未在房价指标上取得实质性效果，但却已在股市上引发了新一轮信心危机。在面临审批困局的同时，地产股的跌跌不休，部分拟进行再融资上市公司股价跌破发行价，令再融资难上加难。

招商地产(000024)在4月20日发布再融资计划称，将向大股东和机构投资者定向增发2.5亿股，增发价格为每股20.6元，苏宁环球(000718)的再融资方案早在去年7月21日就已经公布，公司计划以每股13.4元的价格向机构投资者定向增发3.8亿股。

但按照这两家房地产上市公司初定的定向增发方案来看，由于股价连日的大跌，这两家公司的增发价格远高于目前二级市场的股价，它们的再融资计划即便通过管理层审批，短期内也无法实施。

招商地产4月27日的收盘价格为17.80元，较20.6元的增发价格折价13.59%，苏宁环球4月27日报收于10.29元，比增发价13.4元折价23.20%。

值得注意的是，招商地产原来的增发价格为28元，20.6元已是下调后的增发价，但投资者的抛售令其再次遭跌破。保利地产(600048)上次实施增发的价格是24元，包括刘益谦等资本大腕还没有等来解套的一天，这次拟再次增发的价格又被跌破。

事实上，除了招商地产、苏宁环球、保利地产外，目前房地产上市公司股价低于增发价的比比皆是：金地集团(600383)、绿景地产(000502)、万方地产(000638)等的增发价格均高于4月27日的收盘价格。

行业或洗牌

经历了2008年的惨淡，全球金融危机实际上拯救了中国的开发商们，本来紧缩的资金来源在进入2009年后，被4万亿投资和宽松的信贷重新输血，造就了2009年房地产业的集体盛筵。地产商似乎都“不差钱”，争抢“地王”现象此起彼伏。

然而，曾经支撑了开发商去年以来大肆买地、捂盘的极为宽松的资金环境，现在很可能正在变成勒紧开发商脖子的绳索，当前的房地产行业正呈现出“微妙”的态势，经过多年的改革与发展后，房地产行业深层次的矛盾逐渐显现出来，一位房地产业资深人士指出。

一位市场分析人士告诉中国证券报记者，最近的一系列信号都在明显释放金融政策收紧的信号。3月30日，周其仁、夏斌、李稻葵等三位经济学家成为货币政策委员会新成员，作为央行制定货币政策的咨询议事机构，该委员会对货币政策具有很强的影响力，值得注意的是，三位新成员的主要观点都偏于紧缩。“在这样的背景下，今年房企融资不易”。

“如果上市房企的再融资方案要顺利实施，除了证监会重新对房地产上市公司的再融资计划开闸以外，这些公司也有必要对已公布的方案进行修正。”一位房地产行业研究员在接受中国证券报记者采访时表示，无论是机构投资者还是关联方，都不会让自己亏钱。然而，即便最终能够实施融资方案，融资的节奏和金额，都可能跟预期存在较大差距。上市房企必须适应新的环境，调整资金运用计划。

“今年开发商拿地普遍比较谨慎，尤其是中小开发商，”华泰证券(601688)分析师刘琼发现，现金流紧张是困扰中小房企做大做强的原因，而融资难却又造成中小房企难以补充现金流。

对于中小房企如何走出融资难困境，在刘琼看来加速项目销售盘活资金是最快捷的方式。不过，即便加速销售，但短期内降价出售的可能性依然非常小，“主要是由于去年地价都非常高，造成彼此间相互抬价。”

无路可走的开发商只能把希望寄托在海外融资这条路上。例如，碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家H股上市的民营地产企业先后宣布发行海外债券，筹资金额总计约20亿美元。但如此融资的代价也是高昂的，从各家地产商发债的利息来看，碧桂园债券利息为11.25%，恒大地产13%，雅居乐利率指导区间定在8.875%-9%，佳兆业最高，达到13.5%。这种发行高息债券的融资方式却并不被业内看好，毕竟高息债券的利息比一般债券高出5个百分点。

业内人士预计，如果目前的环境延续，2010年下半年，部分此前过度扩张、成本控制能力较差的房企就会出现资金链方面的问题；而经营相对保守、融资能力强的大型企业，在行业内的相对地位反而提高，2008年本可上演的行业洗牌，有可能在今年和明年上演。

不应影响供应

开发商融资环境的全面收紧，可以在一定程度上防止其盲目囤地、一味捂盘的行为。

对于拥有众多地块、大量房源的开发商，融资环境紧缩可以迫使它们放出囤积的土地和房源，加大短期市场供应。但业内人士也提醒，另一方面，市场预期的改变和资金的窘迫，可能又对扩大供应有负面影响。

有统计数据显示，目前内地86家上市房企债务总额达到6045亿元，有60家债务总额明显增加，有56家资产负债率超过60%，46家在70%以上。

虽然去年不少房企销售收入明显增加，但是在市场的乐观预期下，房企加大了举债力度。这些债务如果不能得到销售和再融资的支持，就将影响房企的开发能力，进而影响楼市的供给。

此外，国土部对土地出让的保证金、缴纳时间、比例等进行了严格规定，事实上加大了开发商的拿地资金门槛，导致房企在土地扩张方面的资金量需求量增加。

市场人士建议，不能一味地限制房企的融资行为。对于主要开发政策鼓励的保障房和中小套型房的开发商，融资环境可以宽松一些；对于一贯开发高端住宅的开发商，融资环境可以适当紧缩。通过这种融资的区别对待，引导房企扩大保障房和中小套型房屋的有效供应。