央企炒房三宗罪

央企该不该进入房地产市场,早已是个老问题。今年两会上,也有政协委员直言不讳建言:央企应该退出楼市。多数网民出于直觉和情绪,都非常赞同这个观点,认为2009年楼市的暴涨,与央企大规模进入有直接关系。

许多央企自身主业利润率不高,而只要有融资和拿地的能力,房地产是个“傻瓜都能赚钱”的暴利行业。作为一个独立自主的市场主体,进入房地产市场追求自身利益最大化看上去似乎天经地义。许多央企私下也是这么自我辩护自我说服的。

但央企并非百分百纯粹的自由竞争主体,央企拥有其他市场主体所不具备的各种特殊优势,并且不像民营企业自我负责,对自己的行为不能完全承担后果,由此采取的市场行动并非完全遵循市场原则。其后果是不仅将自身陷入高度风险之中,也破坏了市场正常的规律,推高房价只不过是恶果之一。

类国家信用提供无限制融资

央企在地产市场最大的核心优势就是近乎无限度的融资能力。直接融资渠道,央企无论是IPO还是再融资,获得通过的可能性远远高于其他同行;间接融资方面,债券市场对央企也是大门敞开的,在2008年中房地产行业资金最为紧张的时刻,各家地产企业的融资申请都在苦苦等待,保利地产(600048)却一次获得了发行43亿元公司债的批准。

央企下属的地产巨头,最为同行羡慕的一个融资手段就是母公司的支持。央企在银行眼里大多拥有类国家信用,所能获得的各家银行的授信额度多以千亿计;而这些央企对“能下金蛋的亲儿子”的支持也是不遗余力的。2009年2月楼市最低迷的时期,方兴地产发行新股融资27亿港元,大股东中化集团提供了17亿港元;中建IPO融资接近500亿元,很大比例投入了地产市场,对旗下中海地产的支持更是大张旗鼓。2009年中海制造的中国地王上海长风地块,70亿土地出让金中,中建地产和中建八局直接掏了一半。中建董事长孙文杰直言不讳:必要的时候可以直接借钱给中海地产拿地。

不计成本无所畏惧

在2009年各地产生的90多个地王中,央企占了60个左右。比如最受关注的2009年上海总价地王长风地块,中海地产出价70亿元;进入2010年央企拿地势头不减,2月11日,占地3.56万平方米的上海“苏河湾”地块,仍然由央企背景的华侨城集团以70.2亿元竞得,楼板价达到惊人的52855元/平方米,一举成为国内最昂贵的地王。

出价高低似乎只是各家企业自主决策的正常商业行为,但央企所制造地王的比例之高,除了强大无比的融资能力外,与其“过人”的胆识也有很大关系。

对央企一直愤愤不平的潘石屹,直接将央企拿地比作醉酒驾车,“有人为了一时的高兴,没有为自己的健康和别人的生命着想,市场也是同样的逻辑。有些企业为了短期的利益,在制造泡沫。”

优势心理

拿地的房企,与卖地的地方政府之间,既是监管与被监管的关系,更是一对买卖关系。买方强势的时候当然要利用优势争取更多利益,这个时候政府的监管职能往往会退避三舍。比一般房企牛气得多的央企更是如此。

在多个地方城市的招商公文里,我们可以看到明文规定将吸引央企来开发土地作为重中之重。辽宁一个沿海城市,一次就批给一家央企20平方公里土地。

在最近的广渠门地块更改规划事件中,央企的优势心理可见一斑。

国资委需要真作为

对于央企大规模炒房,从管理者国资委的态度来看,经历了一个“严格限制—放纵—表态限制”的循环。

2004、2005年央企纷纷确定主业,国资委严格规定,只有13家央企可以将房地产作为主营业务;但在地产市场火爆之后,130家左右的央企中,大规模投资地产的央企差不多达到100家,尤其是2009年央企大肆制造地王的时候,国资委却没有采取什么有效行动对此有所监管;直到2010年1月,房地产市场已经走下坡路,国资委才出台规定,称房地产非主业的央企,在地产方面获得的投资收益,要减分计算。

央企之所以会大规模进入地产行业,除了作为一个利益团体需要考虑自身利益,与国资委对央企负责人的考核方式极为密切。希望国资委不能光做央企的“婆婆”,更要记得自己作为“国务院直属特设机构”的职责。

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