央企拿地大胃王贪多恐消化不良

发布时间：2021-01-07 13:07:23 阅读：次来源：滑轨厂家

SOHO中国董事长潘石屹最近频频光顾上海。“2010年开始,SOHO年度新增投资额的50％以上将投入上海。”

在北京土地公开市场,潘石屹已接连失手。“他们都不用计算成本,只要我举牌,他们就敢压我,因为他们知道,我是算过成本的。”潘石屹不止一次抱怨央企给他带来的烦恼。

央企也没有放过上海。中原地产的研究报告指出,央企在上海拿地面积和可建面积的占比已经创下历史最高峰,央企成为高地价主要制造者、高房价的主要推动者。

多个地方的楼市现状反映,央企在地方市场的比重已经足以影响整个市场。

问题是,不少央企的财务数据显示,地王的后续开发资金并不能完全保证。而呼之欲出的加息政策和随后而至的加息周期,在令央企背上沉重资金成本的同时,地王的消化难题将进一步凸出。

央企足以影响地方市场

有业内人士调侃,SOHO要重点投资上海,除了公司发展策略的调整因素外,不能不说“央企逼得潘石屹出京找地”。不过,央企同样令上海其他房企备受压力。

纵观历年央企在上海土地市场拿地情况,呈现两轮高峰,第一轮是2006年,第二轮是2009年。值得注意的是,第二轮央企取得的土地出让面积与建筑面积占比与第一轮相当,而土地出让金额占比却上一个台阶,比2006年上涨93%。

“2010年1-2月土地出让金额占比依然非常可观,其比值达到21.79%,土地出让面积及建筑面积占比也达到了顶峰,表明央企拿地热情前所未有高涨。”中原地产分析师坦言,央企是“地王”的主要制造者。

上海中原研究咨询部数据显示,地王的制造者以国企、央企为主,2009年在总地价前10的成交地块中,央企占4席,其中中海、中建分别位居前总价第二、三名,其次是保利及华润分别为第五、六名。2010年总价前10位,央企则占两家,分别是华侨城及招商第二及第八名。

从交易时间来看,2009年地王均为下半年制造,而2010年央企拍得的地王出现在上半年第一季度,且一个月内连续刷新,说明2010年央企拿地积极性比往年都高亢。

在央企地王效应的辐射下,央企也成了楼价的主要推高者。由于资金实力雄厚,央企获取的土地面积较大、地段较好,这些地块也是品牌房企的主要追逐对象,于是地价被推高,并传导到房价。

央企势力范围已扩展至二线城市。据不完全统计,在长沙一地,就有9家央企共22个房地产项目,已开发以及将要达到的开发量,总计达1260万平方米,几乎已经成为影响长沙楼市的规模最大的房地产开发群体。

消化难题

央企对市场的影响不容忽视,一旦出现央企地王的消化问题,其波及面可能是整个市场。

敢于高价拿地,除了有钱外,则是对未来房价的乐观预期。但在地价和房价之间,需要的是优秀的专业开发能力、后续建设资金支持以及符合预期的市场走势,缺少一样,央企肚子里的地王,都可能消化不良。

对央企的专业能力,潘石屹有些不以为然。“央企的开发能力参差不齐。目前不少央企拿地后不是忙于部署开发,而是跑批文、改规划。”潘石屹直言,这种情况下,土地出让金的支付也可能会出现问题。

去年,信贷宽松,央企凭借自身优势可以获得大量相对成本较低的银行信贷,但当资金被过多投入土地之后,央企的财务状况或许并没有想象得那么游刃有余。

方兴地产最新公布的2009年经营业绩显示,截至2009年12月31日,方兴地产持有现金仅有35.2亿港元,而负债较去年同期上涨55%至165.12亿港元,另有106.42亿港元的贷款须在一年内偿还,短期内资金压力明显。方兴地产是2009年北京第一个地王制造者。

“相对而言,方兴地产的财务状况在16家央企中肯定不是最差的。”有开发商人士指出。

另外一个对央企消化土地有潜在压力的因素是,72家需要退出房地产的央企,其相关资产的处置中,16家主业房地产的央企很可能就是主力接盘者,这无疑也将增加消化难度。

据常规的市场经验,当开发商出现土地消化难题时,可能出现土地出让金支付问题、土地长期闲置、转让甚至退地。而以央企手头的土地体量,出现其中任何一种情况,都是影响巨大。

央企已经吞下了大量土地,而且继续拿地的冲动依然。“去年几万亿的信贷额度中,央企获得了很大比例,现在可能还剩大半信贷额度没用完,这是个大问题,要引导央企将资金用在专心开发现有土地上。”潘石屹说。